עצות לרוכשי דירה מקבלן 

עצות לרוכשי דירה מקבלן


בדיקת מצב הזכויות בקרקע ומהות הזכות הנרכשת

1. יש לבדוק באם הקרקע עליה נבנית הדירה הינה בבעלות הקבלן או, באם יש לו זכויות אחרות בקרקע (למשל, זכות חכירה לתקופה ארוכה).

2. יש לבדוק היכן מתנהל רישום הזכויות באשר לקרקע עליה נבנית הדירה - טאבו (לשכת רישום מקרקעין), מנהל מקרקעי ישראל והחברה המשכנת ויצוין, אם מדובר בקרקע שהיא בבעלות המנהל, יש לבדוק אם מדובר בקרקע שעברה היוון. במידה ולא - יכול והרוכש יצטרך לשאת בשלב מאוחר יותר בדמי היוון, דמי חכירה ודמי הסכמה, היכולים להגיע לסכומים גבוהים.

3. יש לבדוק קיומם של שעבודים, עיקולים, משכנתאות על הקרקע, וזאת על ידי עיון במסמכי הבעלות בקרקע או במסמכים המקנים זכויות בקרקע לקבלן, כאמור. באמצעות בדיקה זו אפשר וניתן יהיה לצפות את הכדאיות בביצוע העסקה והקשיים שאפשר וייווצרו בהשלמתה.

4. רצוי לעמת, בטרם חתימה על הסכם הרכישה, את עותקי התוכניות (תוכנית הדירה, תוכנית הבניין, תוכנית המגרש והמפרט הטכני) אל מול התכניות המצויות ברשות המקומית והת.ב.ע. (תכנית בנין ערים) החלה על המגרש. בין היתר, יש לבדוק באם הבניין או הבניינים המוקמים בפרויקט, מיועדים למגורים בלבד או שמא הייעוד מעורב (עסקים ומגורים). בנוסף, יש לבדוק אם אין מפגעים אקולוגיים וסביבתיים בסמוך לבניין, כמו: מבני תעשיה, כבישים סואנים, מתקני אשפה, מתקני חשמל, בתי ספר עם פוטנציאל לרעש ותנועה סואנת וכיו"ב. אם הדירה הנרכשת כוללת גינה צמודה או גג צמוד, יש לבדוק, בהתאם למפרט הטכני ולתכניות, אם אין בשטחים המוצמדים לדירה, מתקנים השייכים לדיירים אחרים, כגון מנעולים בגינה או דוודים וצנרת על הגג

בדיקת זהות הקבלן/חברה קבלנית

5. יש לבדוק באם מדובר בקבלן הרשום בפנקס הקבלנים ואף את רשיון הבנייה שלו ולשם כך, יש לדרוש מהקבלן מיד בתחילת המו"מ, להציג את רשיון הקבלן אשר תקף לשנה השוטפת, הכולל, בין היתר, פרטים באשר לציון סיווגו המקצועי של הקבלן, באילו ענפים מורשה הקבלן לעסוק וציון סיווגו הכספי, הקובע את גבולות ההיקף הכספי של עבודות הקבלן וכיו"ב. יש לוודא כי הבניה המבוצעת ע"י הקבלן הינה במסגרת סיווגו המקצועי והכספי.

6. מומלץ כתנאי מקדמי ועוד בטרם החתימה על זכרון דברים/הסכם רכישה, לערוך סקר לגבי הקבלן והעבודות שביצע עד כה, לקבל עליו מידע באינטרנט, ללכת לראות פרויקטים אחרים שלו, לבדוק את רמת הגימור באותם הפרויקטים ולשאול לחוות דעת הדיירים ושביעות רצונם מהקבלן.

7. יש לוודא, כי בידי הקבלן ישנו היתר בניה מתאים שהוצא ע"י הרשות המקומית. אין לרכוש דירה בבניין לגביו טרם ניתן היתר בניה כחוק. יש לבקש כל היתר בניה מוארך, במידה ופג תוקפו של היתר הבניה הראשון.

8. יש לבדוק בטרם החתימה האם הקבלן אוחז באישור מנציבות מס הכנסה ומס רכוש, המציין, כי אין מניעה מצידם לרשום את דירתך על שמך בלשכת רישום המקרקעין. במידה ואין בידיו טופס כאמור לפני הרכישה, יש להתנות בהסכם, כי הטופס האמור או לחילופין אישורי המיסים (שבח,מכירה ורכוש) יומצאו לך לפני מועד מסירת החזקה. יש להתנות זאת כתנאי עיקרי בהסכם.

מהות הסכם הרכישה ותוכנו

9. יש להימנע ככל הניתן מחתימה על זכרון דברים או על הצעה לרכישת דירה, המהווה זכרון דברים, הואיל והדבר יקשה על עוה"ד בשלב ניהול המו"מ. בכל מקרה, במידה וחתמתם, אין להסכים לתשלום מקדמה לפני שנחתם הסכם בין הצדדים, ומי ששילם - יש למחוק את הסעיף המקנה למוכר את הזכות לחלט מתוך המקדמה אחוז מסוים במידה ובסופו של דבר לא נחתם ההסכם. בנוסף, יש למחוק סעיף הקובע כי תוך X זמן ייחתם הסכם. הקבלנים תמיד ילחצו לחתום מהר על ההסכם ועורכי הדין יזדקקו לכמה שיותר זמן על מנת לבצע את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות, לרבות בדיקת הסכם המכר, שאינה פשוטה ומצריכה פרק זמן לא קצר.

10. יש לבדוק באם מדובר בעסקת קומבינציה - מצב בו בעל הקרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה מקבל חלק מהדירות בבניין שייבנה ע"י הקבלן. במקרה שכזה, יש לקרוא היטב גם את הסכם הקומבינציה, מאחר והוא מהווה את עסקת היסוד ובמידה ועסקת היסוד נופלת, יכול הדבר להשפיע על הסכם רכישת הדירה. במקרה שכזה, יש לבדוק אם רשומה הערת אזהרה ע"ש הקבלן על הקרקע (בטאבו) או נרשמה הערה על העברת הזכויות לקבלן (באישור הזכויות במינהל/בחברה המשכנת), מהם תנאי העסקה בין בעל הקרקע לקבלן וכי בהסכם רכישת הדירה הקבלן מתחייב להציג אישורי מיסים הנוגעים לעסקת הקומבינציה.

11. בהתאם לקבוע בחוק, על הקבלן לצרף להסכם רכישת הדירה, בין היתר, את המפרט הטכני של הדירה, תוכניות הדירה, תכניות הבניין ותכניות המגרש כפי שהוגשו לרשות המקומית. יש לוודא כי עם קבלת עותק מההסכם, יצורפו גם עותקים מהמפרט והתכניות הנ"ל.

12. וודא כי כל הסכמה, שינוי, הבטחה והבנה בינך ובין הקבלן, יבואו לידי ביטוי בכתב בהסכם ונספחיו. כל דבר שנאמר בעל-פה, יקשה עליך להוכיחו בשלב מאוחר יותר. אין לחתום על סעיף בחוזה המקנה לקבלן זכות לשנות או לדחות או לקבוע על דעת עצמו דבר מה, מבלי לקבל את הסכמתך.

13. יש לוודא, כי יהיה בהסכם סעיף המאפשר לך ביצוע שינויים ותוספות בדירה. יש לנסות ולעמוד על כך, כי השינויים ייעשו באמצעות ובאחריות הקבלן ולא ע"י קבלני המשנה. במקרה והקבלן אינו רוצה להתחייב לביצוע השינויים והתוספות על ידו, יש להתעקש כי האחריות לגבי טיב המוצרים וטיב הבנייה יחולו על הקבלן. כל בקשה לשינויים ותוספות צריכה להיות בכתב ויש לוודא, כי אלו יופיעו בהסכם. יש לדאוג, ככל שניתן, כי הבקשה תכלול מחירים, מועדי ביצוע ומשך תקופת איחור במסירת הדירה בשל שינויים אלו, אם בכלל. יש להותיר בידך עותק הכולל חתימות שני הצדדים. יש לברר מראש עם הקבלן האם תידרש לשלם עמלה עבור התקנת אביזרים אותם תספק ודרוש לדעת את גובה הזיכוי שתקבל עבור האביזרים, עליהם ויתרת.

14. יש לבדוק אם המחיר הנקוב בחוזה כולל את מחיר החנייה ובאם צוינה עובדת היותה/אי היותה מקורה. וודא כי מיקום החניה שהובטח לך יצוין בהסכם (בד"כ הוא מסומן ע"ג התכנית המצורפת להסכם).

15. בהתאם לתקנות התכנון והבניה, קבלן המתקין מערכת חימום מים בבניין חייב לדאוג שזו תהא מערכת סולרית מושלמת. וודא, כי עניין זה מצוין במפרט הטכני ואל תסתפק בנוסח לפיו קיימת רק "הכנה" למערכת סולרית.

16. הוצאות פיתוח הינו מונח רחב מאוד ולא מוגדר. מחיר הדירה אמור לכלול את הוצאות הפיתוח שאושרו עד למועד החתימה. יש לוודא, כי הוצאות הפיתוח אכן כלולות במחיר הדירה ומה הן כוללות. בדקו האם יש סעיף בהסכם המקנה לקבלן זכות לדרוש מהרוכש סכומים בהתאם לחלקו היחסי בהוצאות פיתוח נוספות, במידה ותידרשנה ע"י הרשויות השונות. במקרה כאמור יש לכלול בהצהרה של הקבלן בהסכם, כי נכון למועד החתימה לא ידוע לו על כל דרישות של הרשויות לתשלום הוצאות פיתוח וכי למיטב ידיעתו נכון למועד החתימה אין דרישות של הרשויות השונות לבצע פיתוח נוסף מעבר לפיתוח המצוין בהסכם. במידה והקבלן יודע שיש דרישה להוצ' פיתוח ואלה לא נכללו במסגרת המחיר - יש לוודא מהו הסכום הנדרש, כי זהו סכום שיוטל על הרוכש.

17. הקבלן מחויב לחבר את הבניין ודירתך למערכות הבניין (חשמל, מים גז וטלפון). חיבורים אלו חייבים להיכלל במחיר הדירה, פרט להוצאות עבור חיבור הדירה שלך, כלומר, התקנת שעון מים, גז וחשמל, שאלו יחולו עליכם.

18. יש לבדוק אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין, וכיצד מוסדר נושא הרכוש המשותף, כגון מחסנים, חניות, גג, גישה לגג וכיו"ב. כמו כן, יש לבדוק האם הקבלן שומר לעצמו זכויות על שטחים אלו. יש לזכור, כי לקבלן (שאינו דייר בבניין) או לכל גורם שאינו דייר בבניין, אסור להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף בעת רישום הבית כבית משותף.

19. יש לבדוק, כי אין כל הוראה בהסכם המונעת ממך מלרשום הערת אזהרה, וזאת גם אם ניתנה לך בטוחה אחרת.

20. יש לוודא, כי בהסכם מוגדר תאריך מסירה מדויק. יש לקחת בחשבון קיומו של סעיף בחוזה המאפשר איחור במסירת החזקה בשל נסיבות שמקורן ב'כוח עליון' וכן איחור נוסף של חודשיים - שלושה מכל סיבה שהיא. יש לבדוק אם החוזה מאפשר לקבלן איחור מסיבות שאינן תלויות בו, כי אז יש לתחום בזמן קצר ככל הניתן תקופה זו ולקבוע לאותה תקופה פיצוי נאות של לפחות גובה שכר דירה ריאלי עבור דירה דומה. עדיף להגדיר בהסכם את הסכום המדויק ולא להסתפק במילים "שכר דירה ריאלי עבור דירה דומה".

21. יש לדרוש מהקבלן לציין את המועד המדויק בו יפנה את הרוכש לחתימה על הסכם חכירה, במידה ומדובר בדירת מינהל וכן את המועד המדויק בו ישלים את רישום הבית כבית משותף ואת רישום הבעלות על הדירה על שם הרוכש בטאבו. יש לנסות לקבל מועדים מדויקים של הנ"ל ולא להתפשר על נוסח כגון: "שיירשם תוך שנה מיום..." או נוסחים מעורפלים אחרים בנושא. יש לבדוק אם הרישום בטאבו כרוך בתשלום נוסף ואם כן, יש לבקש מהקבלן שינקוב בסכום בהסכם.


הבטחת כספם של הרוכשים

22. הדבר החשוב ביותר בעת קניית הדירה הוא הבטוחות אשר אמורות להיות תואמות להוראות חוק המכר. חוק המכר מבטיח השקעת רוכשי דירות וקובע מספר בטוחות שעל הקבלן לתת לרוכש. החוק קובע איסור על הקבלן לקבל למעלה מ- 15% ממחיר הדירה, אלא אם הבטיח זאת באחת מן הבטוחות שיפורטו להלן.

הבטוחה הנפוצה ביותר היא ערבות בנקאית שניתנת על-פי הוראות החוק. ערבות זו באה להבטיח את כספי הרוכש במקרה שהקבלן ייקלע לקשיים כספיים וימונה לו כונס נכסים או מפרק, או במקרה בו יוטל עיקול על הקרקע ובכל מקרה בו לא יוכל להעביר לך את הבעלות או כל זכות אחרת בדירה בהתאם להוראות החוזה. יש לציין בהסכם, כי הקבלן יישא בעמלות בגין הוצאת הערבויות הבנקאיות. יש לעמוד על כך כי הבטוחה שתינתן תהיה צמודה למדד על מנת להבטיח את השקעתך.

ערבות דומה, אך פחות נפוצה, היא פוליסת ביטוח הנערכת בחברת ביטוח מוכרת כאשר הרוכש הינו המוטב בפוליסה. יש לוודא כי דמי הביטוח שולמו ע"י הקבלן מראש.

הבטוחה השלישית היא רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש על הקרקע, כאשר הערת אזהרה זו אינה כפופה לכל זכות קודמת. הערת אזהרה נרשמת בספר רשם המקרקעין ומונעת מהקבלן או מהבנק לתפוס את הקרקע ולמכור אותה לצד ג' ללא הסכמת הרוכש. יש לוודא, כי הערת האזהרה תיכנס לתוקפה מיד, וכי אינה תלויה היא בתנאים נוספים. במקרה שניתנת בטוחה מעין זו, רשאי הקבלן לגבות מרוכש הדירה תשלומים אך ורק בהתאם להתקדמות הבנייה, על-פי לוח תשלומים הקבוע בחוק. היינו, כאשר הבטוחה הניתנת היא ערבות בנקאית, או פוליסת ביטוח, אין התשלומים כפופים לקצב התקדמות הבניה. בנוסף, יש לציין שעל-פי החוק, אי-מתן בטוחה על ידי הקבלן מהווה עבירה פלילית.

23. נקודה חשובה מאוד שעליה חייב רוכש הדירה להקפיד, היא הפקדת התשלומים בגין הנכס בחשבון של הקבלן, בבנק המלווה את הפרויקט. מכיוון שרוב הקבלנים נזקקים לאשראי מבנק מלווה לצורך בניית הפרויקט, הם פותחים חשבון בבנק שבו אמורים להיות מופקדים כל כספי הרוכשים. בערבות שנותן הבנק המלווה לרוכש, קיים תנאי - הערבות אינה תקפה כל עוד הכסף ששילם הרוכש עבור הדירה לא נכנס לחשבון הליווי של הקבלן בבנק המלווה. קבלנים נוהגים לגלגל כספים מפרויקט לפרויקט ולעתים מפקידים כספים שקיבלו עבור פרויקט אחד בחשבון של פרויקט אחר, ולפעמים גם בבנק אחר. הבנקים מצידם לא תמיד מפקחים כראוי על חשבונות הליווי מול הבנייה בפועל, וכך נוצר מצב שאם רוכש דירה לא שם לב לאיזה חשבון הוא מפקיד את כספי רכישת הדירה, הוא לא יהיה זכאי לקבל את הערבות להבטחת כספו. לכן, יש להקפיד שכל כספי רכישת הדירה אכן מופקדים בחשבון הספציפי על ידי העברה בנקאית או על ידי צ'ק שמספר חשבון הליווי להפקדה מצוין עליו.


ליקויי בנייה

24. גם לאחר שנמסרה הדירה לרוכש ע"י הקבלן, יש לקבלן אחריות כלפי הרוכש בדבר תיקון ליקויים המתגלים בדירה. חוק המכר מדבר על שתי תקופות:

האחת - תקופת הבדק, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הרוכש והיא נמשכת משנה ועד שבע שנים, בהתאם למהות הליקוי. ניתן למצוא את רשימת הליקויים ותקופות האחריות בגינם, בתוספת לחוק המכר (דירות).

השנייה - תקופת האחריות, הנפרשת על פני תקופה של שלוש שנים, שתחילתה בתום תקופת הבדק.

ההבדל בין שתי התקופות הוא, שבתקופת הבדק, חובה על הקבלן לתקן את הליקוי, אלא אם הוכיח הקבלן שהליקוי נגרם באשמת הדייר, ואילו בתקופת האחריות, חובת ההוכחה הינה על רוכש הדירה.

כאשר הדיירים אינם דואגים לתחזוקה נאותה של הנכס, אין הקבלן מחויב לתיקון הליקויים שהתהוו באשמתם. בהתאם לנוהג, בנוגע לליקויים המתגלים בתקופת הבדק, מחויב הרוכש להודיע עליהם לקבלן, מיד עם גילוי הליקוי.

כיום, אין דרישה כי ההודעה תהא בכתב ומספיק כי הרוכש יודיע על כך בע"פ לקבלן, אולם למען הסדר הטוב ועל מנת שיהא תיעוד כי ניתנה הודעה כחוק לקבלן, רצוי כי הרוכש יתעד זאת בכתב. בהתאם לנהוג, את הליקויים יתקן הקבלן בתום השנה הראשונה, אולם על הקבלן להמשיך ולטפל באותם הליקויים בהתאם לחוק. לא ניתן להתנות על הוראות חוק המכר, כך שלא ניתן לקצר בהסכם את תקופת האחריות ותקופת הבדק.

על מנת לצלוח את המסלול בדרך לדירה הנכספת ולאור פרשת חפציבה, המלצתנו היא לשכור את שירותיו של עורך דין העוסק בתחום המקרקעין, על מנת שזה האחרון ילווה אתכם לאורך הטיפול בשלבי העסקה עד להשלמתה.

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.